Kolik kupců na vaši cenu dosáhne?
Na hypotéku na nemovitost za 5 milionů dosáhne zhruba 36 % domácností v Česku, za 6 milionů 20 % a za 7 milionů už jen 12 %. Kupec musí mít našetřeno 20 % ceny a u nemovitosti za 6 milionů potřebuje čistý příjem domácnosti aspoň 65 700 Kč měsíčně. Když je cena nad tržní, banka půjčí jen z tržní ceny a rozdíl musí kupec doplatit ze svého.
Spočítejte si to pro svou cenu
Zadejte cenu, za kterou chcete prodávat, od garáže za milion po vilu za 25 milionů. Uvidíte, kolik musí mít kupec našetřeno, jakou bude mít splátku, jaký příjem potřebuje a kolik domácností na cenu dosáhne.
Kupec musí mít našetřeno1 200 000 Kč
Splátka hypotéky měsíčně26 300 Kč
Potřebný čistý příjem domácnosti65 700 Kč
20 %domácností na tuto cenu dosáhne
O milion levněji by na cenu dosáhlo 36 % domácností, tedy zhruba 1,8krát víc možných kupců. O milion dráž už jen 12 %.
A když je cena nad tržní?
Banka si pošle vlastního odhadce a půjčí 80 % z tržní ceny (asi 5 450 000 Kč), ne z vaší ceny. Kupec pak musí mít hotově o 436 000 Kč víc, celkem 1 636 000 Kč. Kdo je nemá, hypotéku na vaši cenu nedostane a obchod se zhatí.
Orientační výpočet: hypotéka na 30 let s průměrnou sazbou nových hypoték 5,18 % (ČNB, v srpnu 2026), úvěr do 80 % ceny (limit ČNB; žadatelé do 36 let mohou mít až 90 %) a splátka do 40 % čistého příjmu (hranice, nad kterou ČNB bankám doporučuje zvýšenou opatrnost). Podíl domácností: rozdělení čistých příjmů domácností v Česku podle šetření EU-SILC 2025 (Eurostat, příjmy za rok 2024), přepočteno na domácnost dvou dospělých. Příjmy od té doby mírně vzrostly a někteří kupci mají víc vlastních peněz, skutečný počet zájemců se proto může lišit. Nejde o nabídku úvěru.
Od garáže po vilu: hotovost, splátka a příjem kupce
| Cena | Kupec musí mít našetřeno | Splátka měsíčně | Čistý příjem domácnosti | Dosáhne domácností |
|---|---|---|---|---|
| 1 mil. Kč | 200 000 Kč | 4 400 Kč | 11 000 Kč | víc než 90 % |
| 2 mil. Kč | 400 000 Kč | 8 800 Kč | 21 900 Kč | víc než 90 % |
| 3 mil. Kč | 600 000 Kč | 13 100 Kč | 32 900 Kč | 83 % |
| 4 mil. Kč | 800 000 Kč | 17 500 Kč | 43 800 Kč | 58 % |
| 5 mil. Kč | 1 000 000 Kč | 21 900 Kč | 54 800 Kč | 36 % |
| 6 mil. Kč | 1 200 000 Kč | 26 300 Kč | 65 700 Kč | 20 % |
| 7 mil. Kč | 1 400 000 Kč | 30 700 Kč | 76 700 Kč | 12 % |
| 8 mil. Kč | 1 600 000 Kč | 35 100 Kč | 87 700 Kč | 8 % |
| 9 mil. Kč | 1 800 000 Kč | 39 400 Kč | 98 600 Kč | 5 % |
| 10 mil. Kč | 2 000 000 Kč | 43 800 Kč | 109 600 Kč | 3 % |
| 12 mil. Kč | 2 400 000 Kč | 52 600 Kč | 131 500 Kč | 2 % |
| 15 mil. Kč | 3 000 000 Kč | 65 700 Kč | 164 400 Kč | méně než 1 % |
| 20 mil. Kč | 4 000 000 Kč | 87 700 Kč | 219 200 Kč | méně než 1 % |
| 25 mil. Kč | 5 000 000 Kč | 109 600 Kč | 273 900 Kč | méně než 1 % |
Splátka je pro úvěr ve výši 80 % ceny na 30 let s průměrnou sazbou nových hypoték 5,18 % (ČNB, v srpnu 2026). Příjem je nejnižší, při kterém splátka nepřesáhne 40 % čistého příjmu domácnosti.
Proč může odhad banky zhatit prodej
Banka nepůjčuje z ceny v inzerátu ani z kupní smlouvy, ale z vlastního odhadu nemovitosti. Když je cena nad tržní, odhad vyjde nižší, úvěr je menší a rozdíl musí kupec doplatit ze svého.
Příklad: nemovitost za 6 000 000 Kč, která je o 10 % nad tržní cenou. Banka půjčí 80 % z tržní ceny (asi 5 450 000 Kč), tedy 4 360 000 Kč. Kupec pak musí mít hotově 1 636 000 Kč místo 1 200 000 Kč, o 436 000 Kč víc. Kdo je nemá, hypotéku na tu cenu nedostane a obchod se zhatí.
Co z toho plyne pro prodávající
- Na cenu, která odpovídá trhu, dosáhne víc kupců a banka ji při odhadu potvrdí.
- S každým milionem navíc ubývá domácností, které na cenu dosáhnou.
- Cena nad tržní narazí na odhad banky: kupec musí doplatit rozdíl ze svého, a když ho nemá, obchod se zhatí.
Časté otázky
Jaký příjem potřebuji na hypotéku na nemovitost za 6 milionů?
Při úvěru 80 % ceny (4 800 000 Kč) na 30 let s průměrnou sazbou 5,18 % vychází splátka asi 26 300 Kč měsíčně. Aby nepřesáhla 40 % čistého příjmu, potřebuje domácnost čistý příjem aspoň 65 700 Kč měsíčně.
Kolik musím mít našetřeno na nemovitost za 5 milionů?
Banky smějí půjčit nejvýš 80 % hodnoty nemovitosti, lidem do 36 let až 90 %. Na nemovitost za 5 milionů je tak potřeba mít zhruba 1 000 000 Kč vlastních peněz a k tomu peníze na poplatky.
Kolik domácností si může dovolit nemovitost za 7 milionů?
Na hypotéku na nemovitost za 7 milionů dosáhne podle našeho výpočtu zhruba 12 % domácností v Česku. Počítáme s domácností dvou dospělých a s rozdělením příjmů podle šetření EU-SILC 2025.
Co když odhad banky vyjde nižší než kupní cena?
Banka půjčuje z vlastního odhadu, ne z kupní ceny. Když je odhad nižší, úvěr je menší a rozdíl musí kupec doplatit ze svého. U nemovitosti za 6 milionů, která je o 10 % nad tržní cenou, to dělá asi 436 000 Kč navíc. Kdo je nemá, hypotéku na tu cenu nedostane a obchod se zhatí.
Neprodává se mi nemovitost. Může za to cena?
Může. S každým milionem navíc ubývá domácností, které na cenu dosáhnou: u 6 milionů je to asi 20 %, u 7 milionů 12 %. Předražená cena navíc neprojde odhadem banky. Tržní cenu vaší nemovitosti vám zdarma odhadneme do 24 hodin.
Zdroje a jak počítáme
Orientační výpočet: hypotéka na 30 let s průměrnou sazbou nových hypoték 5,18 % (ČNB, v srpnu 2026), úvěr do 80 % ceny (limit ČNB; žadatelé do 36 let mohou mít až 90 %) a splátka do 40 % čistého příjmu (hranice, nad kterou ČNB bankám doporučuje zvýšenou opatrnost). Podíl domácností: rozdělení čistých příjmů domácností v Česku podle šetření EU-SILC 2025 (Eurostat, příjmy za rok 2024), přepočteno na domácnost dvou dospělých. Příjmy od té doby mírně vzrostly a někteří kupci mají víc vlastních peněz, skutečný počet zájemců se proto může lišit. Nejde o nabídku úvěru.
Data se obnovují každý týden: sazba podle ČNB, rozdělení příjmů podle Eurostatu (nová data jednou ročně). Poslední aktualizace 30. 10. 2026.