Vyplatí se počkat, až nemovitosti zlevní?
Podle oficiálních dat Eurostatu ceny bydlení v Česku od roku 2008 klesly dvakrát a vždycky jen na čas. Za posledních 10 let jsou 2,5krát vyšší, a i po odečtení inflace o 60 % výš. Kdo čekal na zlevnění, většinou nakonec zaplatil víc.
Stroj času: kolik by stála tehdy
Zadejte cenu bytu nebo domu, který se vám líbí, a posuňte jezdec do roku, kdy jste o koupi poprvé uvažovali. Přepínačem uvidíte i ceny po odečtení inflace.
Tehdy by stála zhruba
1 790 000 Kč
Od té doby zdražila o 2 710 000 Kč.
Splátka hypotéky na 80 % ceny na 30 let: tehdy 5 500 Kč měsíčně při sazbě 2,3 %, dnes 19 700 Kč při 5,2 %.
Ceny: Eurostat, index cen bydlení (celé Česko, byty i domy, údaje do 2. čtvrtletí 2026). Po odečtení inflace: index vydělený harmonizovaným indexem spotřebitelských cen. Sazby: ČNB, průměrná sazba nových hypoték (dnes = 8/2026). Brno, Olomouc i konkrétní nemovitost se mohou vyvíjet jinak. Ukazujeme minulost — budoucí vývoj nikdo nezaručí.
Co se s cenami stalo od roku 2008
| Dnešní ceny proti | Ceny, jak šly | Po odečtení inflace |
|---|---|---|
| cenám před 5 lety | o 49 % vyšší | o 7,5 % vyšší |
| cenám před 10 lety | 2,5krát vyšší | o 60 % vyšší |
| cenám na začátku roku 2008 | 2,7krát vyšší | o 56 % vyšší |
Například „2,5krát vyšší“ znamená, že co dnes stojí 4 500 000 Kč, stálo před 10 lety zhruba 1 790 000 Kč. Údaje jsou za celé Česko a končí 2. čtvrtletí 2026.
Poklesy, které přišly
Ceny nerostly pořád. Bez odečtení inflace klesly od léta 2008 do začátku roku 2013 asi o 8,9 % (předchozí úroveň znovu překonaly na začátku roku 2016) a od léta 2022 do jara 2023 asi o 3,8 % (předchozí úroveň znovu překonaly na jaře 2024).
Po odečtení inflace byly poklesy hlubší: ceny klesly od konce roku 2008 do začátku roku 2013 asi o 16 % (předchozí úroveň znovu překonaly na začátku roku 2017) a od konce roku 2021 do léta 2023 asi o 17 % (dnes jsou pořád asi o 2,4 % pod tehdejším vrcholem).
Kdo se rozhodl počkat přímo v době poklesu, na čas opravdu ušetřil. Kdo ale čekal dál na „ještě větší“ zlevnění, většinou nakonec zaplatil víc, než kolik stálo bydlení před poklesem.
Po odečtení inflace a s úroky
Jedna výjimka tu je: po odečtení inflace byly ceny nejvýš na konci roku 2021 a dnes jsou pořád asi o 2,4 % níž. Jenže tehdy stála hypotéka průměrně 2,8 %, dnes 5,2 %.
Na příkladu bytu, který dnes stojí 4 500 000 Kč: na konci roku 2021 by stál zhruba 3 420 000 Kč a splátka hypotéky na 80 % ceny na 30 let by vyšla na 11 300 Kč měsíčně — v dnešních penězích asi 15 200 Kč. Dnes je to 19 700 Kč.
A co úroky?
Průměrná sazba nových hypoték byla před 10 lety 2,3 %, nejvýš se dostala v listopadu 2022 na 6,2 % a naposledy, v srpnu 2026, byla 5,2 %. Nižší cena a nižší úrok přicházely spíš proti sobě: když ceny naposledy klesaly, byly sazby nejvýš. Jak to bude dál, nikdo neví.
Kdy čekání dává smysl
Počkat kvůli sobě je v pořádku — kvůli tipování cen se to v minulosti většinou nevyplatilo. Počkat dává smysl, když:
- nemáte jistý příjem nebo rezervu na nečekané výdaje,
- ještě nevíte, kde chcete za pár let žít,
- by splátka vzala příliš velkou část rodinného rozpočtu,
- jste zatím nenašli bydlení, které vám opravdu sedí.
Časté otázky
Klesají ceny nemovitostí v Česku?
Od roku 2008 klesly dvakrát: od léta 2008 do začátku roku 2013 asi o 8,9 % (předchozí úroveň znovu překonaly na začátku roku 2016) a od léta 2022 do jara 2023 asi o 3,8 % (předchozí úroveň znovu překonaly na jaře 2024). Po každém poklesu se ceny vrátily nad předchozí maximum.
O kolik zdražilo bydlení za posledních 10 let?
Podle indexu cen bydlení Eurostatu jsou ceny v Česku 2,5krát vyšší než před 10 lety (údaje do 2. čtvrtletí 2026), po odečtení inflace o 60 % výš. Za posledních 5 let o 49 %, po odečtení inflace o 7,5 %.
Jak se vyvíjely ceny po odečtení inflace?
Po odečtení inflace klesly od konce roku 2008 do začátku roku 2013 asi o 16 % (předchozí úroveň znovu překonaly na začátku roku 2017) a od konce roku 2021 do léta 2023 asi o 17 % (dnes jsou pořád asi o 2,4 % pod tehdejším vrcholem). Za posledních 10 let jsou i po inflaci o 60 % výš.
Vyplatí se počkat na nižší úroky?
To nikdo neví. Průměrná sazba nových hypoték se od roku 2014 pohybovala mezi 2,1 % (1/2021) a 6,2 % (11/2022), naposledy 5,2 % (8/2026, ČNB). Nízká cena a nízký úrok přicházely spíš proti sobě — když ceny naposledy klesaly, byly sazby nejvýš.
Platí to i pro Brno a Olomouc?
Index Eurostatu je za celé Česko. Ceny v Brně, Olomouci, v konkrétní čtvrti i u konkrétní nemovitosti se mohou vyvíjet jinak. Jak se vede lokalitě, která vás zajímá, vám rádi řekneme.
Zdroje a jak počítáme
Ceny: Eurostat, index cen bydlení (celé Česko, byty i domy, údaje do 2. čtvrtletí 2026). Po odečtení inflace: index vydělený harmonizovaným indexem spotřebitelských cen. Sazby: ČNB, průměrná sazba nových hypoték (dnes = 8/2026). Brno, Olomouc i konkrétní nemovitost se mohou vyvíjet jinak. Ukazujeme minulost — budoucí vývoj nikdo nezaručí.
Stroj času přepočítá dnešní cenu zpět do minulosti stejným poměrem, jakým se měnil index cen bydlení. Splátka je ilustrační výpočet (anuita, 80 % ceny, 30 let, průměrná sazba ČNB v daném čtvrtletí). Data se obnovují samy: ceny jednou za čtvrtletí, inflace a sazby jednou měsíčně. Nejde o finanční poradenství — o hypotéce se poraďte s odborníkem.