Postup koupě nemovitosti – komplexní průvodce plný nástrah a komplikací.
- Nemovitost je kupovaná na hypotéku a není zastavena hypotékou prodávajícího.
- Nemovitost je kupovaná na hypotéku a je zastavena hypotékou prodávajícího.
- Nemovitost je kupovaná bez hypotéky z vlastního a je zastavena hypotékou prodávajícího.
- Nemovitost je kupovaná bez hypotéky z vlastního a není zastavena hypotékou prodávajícího.
Prodej nemovitosti není jen o podepsání smlouvy a předání klíčů. Je to složitý proces zahrnující právní, finanční a administrativní úkony, které mohou být bez odborné pomoci mimořádně náročné.
Pokud zvažujete prodej nemovitosti na vlastní pěst, podívejte se, co všechno vás čeká:
1. Nemovitost je kupovaná na hypotéku a není zatížena hypotékou prodávajícího
Postup převodu:
A. Podpis rezervační smlouvy
- Vypracování rezervační smlouvy: Musíte zajistit právně závazný dokument, který bude chránit vaše zájmy. Sebemenší chyba může vést k neplatnosti smlouvy nebo dokonce k soudním sporům.
- Právní poradenství: Bez právníka riskujete, že přehlédnete důležité detaily.
B. Přípravné práce
- Vytvoření kupní a úschovní smlouvy
- Komplexnost smluv: Tyto smlouvy musí obsahovat veškeré náležitosti dle občanského zákoníku, včetně ustanovení o odpovědnosti za vady, sankcí za nedodržení termínů apod.
- Schválení oběma stranami: Každá změna vyžaduje nové kolo jednání a může proces výrazně protáhnout.
- Žádost o hypoteční úvěr kupujícího
- Doložení příjmů: Shromáždění všech potřebných dokumentů (výplatní pásky, daňová přiznání, potvrzení zaměstnavatele).
- Bankovní odhad nemovitosti: Nutnost objednání odhadce, jeho koordinace s kupujícím a bankou.
- Prověření registrů: Jakékoli negativní záznamy mohou proces zastavit.
- Schválení hypotečního úvěru
- Čekací doba: Banka může rozhodovat několik týdnů, během nichž může dojít ke změně podmínek na trhu.
C. Podpisová část převodu
- Podpis úvěrové smlouvy
- Detailní prostudování smlouvy: Úvěrová smlouva obsahuje mnoho odborných termínů a podmínek, jejichž nepochopení může vést k finančním problémům.
- Podpis kupní a zástavní smlouvy
- Koordinace všech stran: Musíte sladit časové možnosti prodávajícího, kupujícího, právníků a případně notáře.
- Notářské ověření podpisů: Další administrativní krok navíc.
D. Převody kupní ceny a doručení smluv na katastr nemovitostí
- Složení vlastních zdrojů kupujícího do úschovy
- Výběr typu úschovy: Advokátní, notářská, bankovní – každá má své výhody a rizika.
- Poplatky za úschovu: Ty mohou být značné a je třeba je zahrnout do nákladů.
- Podání zástavní smlouvy na katastr
- Správné vyplnění návrhu na vklad: Chyba může vést k zamítnutí a nutnosti začít znovu.
- Správní poplatky: Další finanční zátěž.
- Doručení dokumentace bance pro čerpání úvěru
- Pečlivá kontrola všech dokumentů: Banka může čerpání úvěru pozastavit při sebemenší nesrovnalosti.
- Čerpání hypotečního úvěru
- Sledování termínů: Nedodržení lhůt může vést k sankcím nebo ztrátě úvěru.
- Podání kupní smlouvy na katastr
- Čekací lhůta: Katastr má zákonnou lhůtu 20 dní, ale v praxi to může trvat i déle.
- Možné komplikace: Námitky třetích stran, exekuce, věcná břemena.
- Uvolnění kupní ceny z úschovy
- Podmínky pro uvolnění: Musí být splněny všechny podmínky stanovené v úschovní smlouvě.
E. Předání nemovitosti
- Sepsání předávacího protokolu
- Detailní záznamy: Stav všech zařízení, opotřebení, závady – vše musí být pečlivě zdokumentováno.
- Převody energií a služeb
- Jednání s dodavateli: Každý dodavatel má své postupy a požadavky.
- Nahlášení změn úřadům
- Daň z nemovitých věcí: Nutnost přihlásit se k dani jako nový vlastník.
A to je jen první scénář. Další varianty jsou ještě složitější:
2. Nemovitost je kupovaná na hypotéku a je zatížena hypotékou prodávajícího
Tento scénář je obzvláště náročný, protože zahrnuje koordinaci mezi dvěma hypotečními úvěry (vaším a prodávajícího) a dvěma bankami. Každý krok vyžaduje pečlivou pozornost a odborné znalosti.
Proces převodu:
A. Podpis rezervační smlouvy
- Vypracování právně závazné rezervační smlouvy: Musíte zajistit, že smlouva zohledňuje existující zástavní právo prodávajícího. Chybná formulace může vést k právním komplikacím.
- Riziko ztráty rezervačního poplatku: Pokud se proces zkomplikuje a vy nebudete schopni nemovitost koupit, můžete přijít o rezervační poplatek.
B. Přípravné práce
- Vytvoření návrhů kupní a úschovní smlouvy
- Složitost smluv: Musí obsahovat ustanovení týkající se splacení hypotéky prodávajícího a způsobu výmazu jeho zástavního práva.
- Schválení všemi stranami: Smlouvy musí být schváleny vámi, prodávajícím, vaší bankou a bankou prodávajícího.
- Žádost o hypoteční úvěr
- Doložení příjmů: Banka vyžaduje potvrzení o příjmech, daňová přiznání, výpisy z účtu atd.
- Bankovní odhad nemovitosti: Odhadce musí vzít v úvahu existující zástavní právo, což může ovlivnit hodnotu nemovitosti a schválení úvěru.
- Prověření registrů: Banka zkontroluje vaše záznamy v bankovních i nebankovních registrech. Jakýkoli negativní záznam může úvěr zkomplikovat.
- Schválení hypotečního úvěru
- Časová náročnost: Schválení může trvat několik týdnů. Během této doby mohou nastat změny úrokových sazeb nebo podmínek.
- Možné zamítnutí: Banka může úvěr zamítnout nebo požadovat dodatečné zajištění.
- Žádost o dokumentaci od hypoteční banky prodávajícího
- Vyčíslení zůstatku úvěru: Musíte získat aktuální výši dluhu prodávajícího ke konkrétnímu datu. To může trvat až 15 pracovních dní.
- Souhlas se zcizením a vložením nové zástavy: Banka prodávajícího musí souhlasit s převodem nemovitosti na vás a s tím, že na ni bude zřízeno nové zástavní právo vaší banky.
- Možné komplikace: Pokud má prodávající problémy s placením své hypotéky, banka může odmítnout vydat potřebné dokumenty.
C. Podpisová část převodu
- Podpis úvěrové smlouvy v bance
- Detailní prostudování smlouvy: Úvěrová smlouva je komplexní dokument plný odborných termínů.
- Sjednání pojištění nemovitosti: Banka vyžaduje, abyste měli nemovitost pojištěnou a vinkulovanou ve svůj prospěch.
- Podpis kupní smlouvy a zástavní smlouvy
- Koordinace všech stran: Musíte zajistit, aby byli přítomni všichni potřební účastníci – vy, prodávající, zástupci obou bank, případně právníci.
- Notářské ověření podpisů: Všechny podpisy musí být ověřeny, což vyžaduje další čas a náklady.
D. Převody kupní ceny a doručení smluv na katastr nemovitostí
- Zaplacení části kupní ceny do úschovy
- Výběr typu úschovy: Můžete zvolit advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu. Každá má svá rizika a poplatky.
- Podání zástavní smlouvy na katastr
- Správné vyplnění a podání: Jakákoli chyba může vést k zamítnutí vkladu a zdržení celého procesu.
- Doručení dokumentace bance k čerpání úvěru
- Sledování požadavků banky: Banka může požadovat další dokumenty nebo potvrzení, což může zdržet čerpání úvěru.
- Čerpání hypotečního úvěru
- Přesné načasování plateb: Peníze musí být zaslány ve správný čas a na správné účty (část do úschovy, část na splacení hypotéky prodávajícího).
- Podání kupní smlouvy na katastr
- Čekací lhůta: Katastr má zákonnou lhůtu 20 dní na přepis vlastnického práva, ale v praxi to může trvat déle.
- Výmaz zástavního práva prodávajícího
- Podání návrhu na výmaz: Po splacení hypotéky prodávajícího je nutné podat návrh na výmaz jeho zástavního práva, což opět stojí čas a peníze.
- Uvolnění kupní ceny z úschovy
- Podmíněno splněním všech podmínek: Pokud není vše v pořádku, peníze zůstávají v úschově.
E. Předání nemovitosti
Administrativa: Musíte doložit vlastnictví a případně zaplatit zálohy nebo poplatky.
Sepsání předávacího protokolu
Detailní záznam stavu nemovitosti: Musíte zkontrolovat všechny místnosti, zařízení a stav měřidel.
Převody dodávek energií a služeb
Jednání s dodavateli: Převod energií může trvat několik dní a vyžaduje osobní návštěvu nebo zaslání dokumentů.
Nahlášení nového vlastníka SVJ a správě nemovitosti
3. Nemovitost je kupovaná bez hypotéky z vlastních zdrojů a je zatížena hypotékou prodávajícího
Tento scénář se může zdát jednodušší, protože nepotřebujete vlastní hypotéku, ale opak je pravdou. Musíte zajistit splacení hypotéky prodávajícího a výmaz jeho zástavního práva, což je proces plný nástrah.
Proces převodu:
A. Podpis rezervační smlouvy
- Právní náležitosti: Rezervační smlouva musí přesně specifikovat podmínky splacení hypotéky prodávajícího.
B. Příprava převodu
- Vytvoření kupní a úschovní smlouvy
- Komplexnost smluv: Musí řešit nejen převod vlastnictví, ale i způsob splacení hypotéky prodávajícího a zajištění výmazu jeho zástavního práva.
- Žádost o dokumentaci od hypoteční banky prodávajícího
- Vyčíslení zůstatku úvěru: Získání přesné částky k určitému datu.
- Souhlas se zcizením: Bez něj nelze nemovitost převést.
C. Podpisová část převodu
- Podpis kupní smlouvy a úschovní smlouvy
- Notářské ověření: Opět nutnost ověření podpisů.
D. Převody kupní ceny a výmaz zástavy
- Zaplacení celé kupní ceny do úschovy
- Velká finanční částka v úschově: Peníze jsou blokovány až do splnění všech podmínek.
- Splacení hypotéky prodávajícího
- Přímá platba bance prodávajícího: Musíte zajistit, aby část kupní ceny byla použita na splacení hypotéky prodávajícího.
- Podání návrhu na výmaz zástavního práva
- Čekací doba: Výmaz může trvat až 30 dní.
- Uvolnění zbytku kupní ceny prodávajícímu
- Podmíněno výmazem zástavy: Dokud není zástavní právo vymazáno, prodávající nedostane zbytek peněz.
E. Předání nemovitosti
Riziko zdržení: Pokud se výmaz zástavního práva zpozdí, může se zpozdit i předání nemovitosti.
4. Nemovitost je kupovaná bez hypotéky z vlastních zdrojů a není zatížena hypotékou prodávajícího
I když tento scénář vypadá nejjednodušeji, stále zahrnuje řadu kroků, které mohou být bez odborné pomoci komplikované.
Proces převodu:
A. Podpis rezervační smlouvy
- Zajištění právní platnosti: Musíte se ujistit, že smlouva je právně v pořádku a chrání vaše zájmy.
B. Příprava převodu
- Vytvoření kupní a úschovní smlouvy
- Právní preciznost: Chyby ve smlouvách mohou vést k neplatnosti nebo pozdějším sporům.
C. Podpisová část převodu
- Notářské ověření podpisů
- Administrativní nároky: Vyžaduje čas a finanční prostředky.
D. Převody kupní ceny a doručení smluv na katastr nemovitostí
- Zaplacení kupní ceny do úschovy
- Výběr spolehlivé úschovy: Musíte důvěřovat uschovateli, že peníze budou správně uvolněny.
- Podání kupní smlouvy na katastr
- Správné vyplnění dokumentů: Chyby mohou vést k zamítnutí nebo zdržení.
- Čekání na zápis vlastnického práva
- Časová nejistota: Proces může trvat déle, než je zákonná lhůta.
- Uvolnění kupní ceny z úschovy
- Podmíněno zápisem na katastru: Pokud se objeví překážky, peníze zůstávají v úschově.
E. Předání nemovitosti
Administrativní zátěž: Vyžaduje koordinaci s dodavateli energií a služeb.
Sepsání předávacího protokolu a převody služeb
Závěrečné shrnutí
Prodej nebo koupě nemovitosti bez odborné pomoci může být extrémně náročný a rizikový. Každý krok skrývá potenciální komplikace, které mohou vést k finančním ztrátám, právním problémům a zbytečnému stresu. Bez zkušeností a znalostí realitního trhu, právních předpisů a bankovních procesů je snadné udělat chybu, která vás může stát čas, peníze a klidný spánek.
Proto doporučujeme svěřit tento složitý proces profesionálům. Naše realitní kancelář má dlouholeté zkušenosti a odborné znalosti, díky kterým můžeme zajistit hladký průběh prodeje či koupě nemovitosti. Postaráme se o veškerou administrativu, právní náležitosti a komunikaci s bankami, abyste vy mohli být v klidu a bez starostí.
